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调查丨哈尔滨宝通府第产权办理再陷停滞 业主质疑谁给了开发商这样的底气
投诉曝光  2019-04-10 13:25
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宝通府第项目

王迎超 中房报记者 高中华丨哈尔滨报道


问题依然悬而未决。

在位于哈尔滨市道外区邮政街01号、哈尔滨市原纺织编织厂的土地上,32层的宝通府第高高地耸立着,它于2012年开建,至今建成已7年。在这7年里,业主们与开发商一直纠葛不断。

纠葛的主要问题是大部分业主没有拿到房产证,主要原因是该项目没有经过国土、规划、建设等相关部门审批,属于违建。但在2017年,宝通府第的业主们终于等到了办证的曙光。这一年哈尔滨陆续出台相关文件及方案,着手解决历史遗留建设项目不动产登记工作。

一切都在向着好的方面推动。但新的问题又产生了,开发商要求业主补缴房屋差价,每平方米从数百元到上千元不等,否则不予办理不动产登记。此举引发了大部分业主不满,“这简直是在借机敛财!”

哈尔滨市不动产登记交易事务中心副主任吴志勇接受中国房地产报(微信ID: china-crb)记者采访时表示,虽然宝通府第项目具备了办证条件,但居民们仍然需要提供开发公司开具的购房合同、交款票据等相应手续才能正常办理不动产登记。

目前,政府也在协调处理,产权证问题悬在了差价补款上。

面对这样的局面,宝通府第的业主们提出质疑:明明是五证皆无的违建项目,却借着哈尔滨市政府解决历史遗留问题的政策披上了“合法外衣”,并“变相抬价”,究竟是谁给了开发商这样的底气?

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“这钱要得没道理”

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“地基还没开槽就开始卖了。”宝通府第小区第一批认购人员张女士告诉中国房地产报记者。

2012年,宝通府第在哈尔滨市道外区邮政街01号、哈尔滨市原纺织编织厂的土地上开工建设了,项目对外销售均价6380元/平方米,吸引了人们的关注。

在与开发商签属了相关购房协议后,张女士购买了一套建筑面积116平方米的房子,售价为6300元/平方米,全款73万元。张女士等待着收房时刻的到来。

购房者们并不完全了解的一个问题是,这个楼盘从一开始便没有经过哈尔滨市国土、规划、建设等相关部门审批,也没有取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》,属于违建项目。

因为违建,宝通府第项目存在几个问题:无法办理产权证,校区房的说法成了一纸空文。当地辖区派出所也不承认它的归属地,导致居民们无法落户。

尽管这栋可容纳271户的居民楼已大部分入住,但他们的心一直悬着。

转机出现了。

2017年1月,哈尔滨陆续出台了《关于加快解决历史遗留建设项目不动产登记问题的工作方案》《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案》等文件,开始着手解决哈尔滨市一些开发项目因未完成竣工验收、缺少购房发票等原因造成的购房市民无法办理房产证的问题,并加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作。

上述文件让宝通府第项目办证奔走多年的居民们看到了曙光。

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2017年9月7日,由哈尔滨市房地产交易中心商品房科发给道外房产交易管理一所的一纸通知更是让居民们“吃了定心丸”。通知称,“宝通府第工程建设项目已通过市规划、国土、建设、公安消防等部门会签,已经具备办理不动产登记前提条件,同意宝通府第住宅工程建设项目办理不动产登记手续。”

2018年5月份,业主们高兴地去找开发商办理不动产登记,但却被拒绝办理。同时提出了一个新要求,因部分房屋前几年“售价低廉,有失公平”,商品房必须参考目前楼市评估价,即每平方米增加从数百元到上千元不等才可以考虑给予办理产权证(房屋售价达到8000元/平方米)。动迁户也要补缴一定钱款。

这意味着,大部分购房居民需要补缴少则几万元、多则几十万元的差价才能拿到产权证,以业主张先生为例,花了110万元现金购房,按照开发商要求,他还要额外补缴3万元才能拿到产权证,“3万元虽然不算多,但这钱要得没道理,我一分也不会交。”

此举引发了业主们强烈不满。

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再次维权

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宝通府第居民们在哈尔滨市媒体进行了公告

业主们的希望再次落空。

宝通府第业主们告诉中国房地产报记者,此后他们曾多次去哈尔滨市道外区信访办、哈尔滨市信访办、黑龙江省信访办等部门逐级反映,哈尔滨市信访局也曾组织召开了专题协调会,确定由哈尔滨道外区人民政府作为责任主体,牵头协调开发公司为购房者出具购房发票和购房合同、再由相关部门为业主们依规办理不动产权证的要求。

但在多次协调会上,开发商始终坚持补缴钱款后才能办理产权证,问题依然无法解决。

“虽然宝通府第项目具备了办证条件,但居民们仍然需要提供开发公司开具的购房合同、交款票据等相应手续才能正常办理不动产登记。”吴志勇在接受中国房地产报记者采访时表示。

中国房地产报记者了解到,宝通府第小区除了50多户业主通过补缴差价等方式拿到了益民地产公司开具的销售合同、交款票据,并办理了不动产权证之外,其他居民的全部搁置。

多方求助无果后,宝通府第小区的业主们找到了哈尔滨市不动产登记交易事务中心,决定根据哈尔滨市人民政府发布的《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案》中的相关规定:“因开发企业注销、失联等原因无法配合或不予配合,致使部分零散人无法办理不动产登记的,可依据购房人现有材料(购房合同、购房票据、拆迁安置协议、进户证明等能够部分证明房屋权属材料之一的),由购房人提出申请并出具房屋权属无争议并自愿承担法律责任的承诺书,并在市级媒体和市不动产登记交易事务中心门户网站公告15个工作日无异议后,由税务部门据此核税、征税,再按照‘先税后证’的原则,参照房屋所在楼宇已办理不动产权登记的同类其他权利人办证情况办理不动产登记”,绕过开发商进行“自救”。目前,宝通府第的部分业主们已在哈尔滨日报及哈尔滨市不动产登记交易事务中心的网站上进行了公示。

“不过一旦15个工作日内有利益关系人提出异议,这条路仍然无法走下去。”吴志勇表示。

吴志勇建议,业主们要么继续找哈尔滨市道外区政府协调开发商给出手续,要么通过法律程序起诉开发商解决问题。

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企业失信政府“埋单”

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哈尔滨市道外区城乡建设局综合科赵文生科长介绍,宝通府第项目情况复杂,是该区解决历史遗留项目的一大难题。

益民地产公司共有两个股东,分别是朱益民和刘家滨。2017年益民地产公司董事长朱益民因涉嫌职务侵占和逃税罪被抓,法院还未判决,目前益民地产公司由刘家滨接手。

赵文生还介绍,在这段时间,他们成立了3个工作组,对宝通府第项目进行逐户摸查,并多次向各级部门请示解决方案。目前居民们无法顺利办证的主要原因就是开发企业认为居民之前签的内部认购协议是无效的,并坚持要居民们按照8000元/平方米的价格进行补差。

同时,益民地产公司于2019年3月27日向哈尔滨市道外区建设局发来一份情况反映称,“据称区政府欲在报纸和哈尔滨市不动产登记交易事务中心门户网站上对购买我公司房屋的部分购房者进行公示,如果公示将严重违反相关法律及哈政办【2018】41号文件规定,我公司坚决反对。”

在这份情况说明中,开发商表示,根据41号文件,只有在开发商注销、失联的情况下,且项目大部分人已经办理了不动产登记的前提下,才能通过零散户办证的途径来公示;同时,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。开发商以宝通府第至今未取得商品房预售许可证为由,认定购房者的内部认购协议无效。

在这份情况反映中,中国房地产报记者注意到,益民房产公司不但自曝了拖欠巨额税费、没有配套设施,存在巨大隐患等“家丑”,还请求哈尔滨市道外区政府引导购房者采取法律途径解决问题。

“对于居民所欠的内部认购协议是否有效应该由法院判决认定,行政手段目前无法解决。 “赵文生向中国房地产报记者介绍,但目前由于朱益民尚未审判,按照“先刑事后民事”规定,居民们还要继续等待下去。

对于宝通府第这样一个五证皆无的违建项目,从开工到进户前后近3年时间,作为权属地的道外区建设局是否掌握相关情况,是否曾向上级部门反映过问题,赵文生表示,“我们并不知情,因为不是调查部门,没有审批权和监管权。但对于开发商提出要求居民们补差价一事,政府从来不认可,也不会支持这种行为。”

“开发商说当时朱益民涉嫌低价卖房,还有很多钱都进了个人腰包,但我们手里的购房收据都是盖得益民地产公司的公章,也没有私下通过朱益民个人买卖,即使有什么经济纠纷也都是股东之间的事,怎么反过来还要让我们来补钱。“宝通府第的业主们愤慨地表示。

明明是五证皆无的违建项目,却借着哈尔滨市政府解决历史遗留问题的政策披上了“合法外衣”,并“变相抬价”,宝通府第的居民们提出质疑,究竟是谁给了开发商这样的底气?


责任编辑:马琳 刘凯

审读:戴士潮


| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-04-10 13:25

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