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十个有九个是坑:“售后包租”为何从未被真正禁止
“售后包租”暗藏的违规风险,官方早有明确提示。
深度  2019-11-12 20:35
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“售后包租”暗藏的违规风险,官方早有明确提示。

丨中房报记者 高拯坤 内蒙古包头报道


售后包租的格子铺,十个有九个是坑。


发生在内蒙古包头市万顺包百广场的售后包租事件,同样逃脱不了这条定律,戏剧性的是始作俑者不经意间也将自己装进了这场自设的“套路局”里。


开发商先是以本地老牌百货公司运营为噱头,打出投资少、回报高的旗号将五证不全的商铺公开出售。商场开业后运营不景气,高回报难以兑现,开发商自己贴钱返租却陷入资金链断裂的窘迫局面。


现在,摆在众多万顺包百广场业主眼前的问题是,起诉开发商之后,开发商却没有能力支付,久拖无果之后,半生积蓄就这样化为乌有。


“售后包租”暗藏的违规风险,官方早有明确提示。2001年和2010年住建部就前后两次发布通知,明确称未竣工的商品房和预售房,不得采取售后包租的方式销售。


中国房地产报(微信ID:china-crb)记者在调查中发现,当前现实和关键的问题是,违规成本低,受利益驱使的开发商仍然在铤而走险。有业内人士认为,商铺本身是涨价出售,单价很高,开发商采取租金抵房款能够实现变相降价,且利益不遭受损失,还能争取几年的经营或者跑路时间。


名企和高利的诱惑

十个有九个是坑:“售后包租”为何从未被真正禁止

从商场内侧可以看出其周边环境与宣传的相差甚远。


包头万顺包百广场,又叫万顺包百小商品城。“万顺”指的是包头市万顺房地产开发有限公司(以下简称“万顺房地产”),这是一家在包头籍籍无名的小公司。“包百”则是包头本土老牌的百货公司内蒙古包头百货大楼集团股份有限公司(以下简称“包百集团”)。


单从名字上理解不难看出,这是一个由二者合作开发主营小商品的商业项目。挂上包百集团的招牌,意味着这个项目的商业价值将得到更大的市场认可。


这种合作最终成为万顺包百广场售后包租纠纷的导火索,因为事态的发展远远的超出了预期。


2012年开始,万顺包百广场开始陆续对外出售。在中国房地产报记者获取的多份当年留存下来的宣传页上,印有“时尚综合体引领城市方向”“买铺就傍大品牌、包百集团强势进驻”“绝版繁华位置、成熟商场模式”“开业必升值、抢到就是赚到”“包百商铺全城公开”等广告宣传语,从中可以窥见当年的火爆。


在这个基础上,万顺房地产还推出“年均10%经营补贴”的购铺优惠活动。具体来说就是与业主签订委托租赁协议书,每年以“经营补贴”加“铺面租金”的形式为业主们提供收益。按照这种方式计算,购买不同楼层不同面积商铺的业主,每年将得到1万~5万元不等的收益。


对于商业市场尚不发达的包头来说,投资几十万元买一间几十平方米的商铺,不仅收益高,还有本地名企入驻,升值潜力大,是足够吸引眼球的事情。


2014年6月,万顺包百广场正式开业。按照约定,此时万顺房地产需按期将租金支付给业主,但多位受访业主称,在支付一年左右的租金之后,万顺房地产就以资金困难为由,拖延和拒绝继续支付租金。随着时间的推移他们还发现,包百集团并没有真正参与商场的运营。


“万顺房地产在其销售广告中说‘商场全程由具有54年成功经营历史的包百老牌商管团队运营管理’,这几乎是所有业主选择在这里购铺的原因。”有购铺业主将这个过程形容成万顺房地产精心制造的骗局。在当时,包头商铺的售价在12000元~14000元/平方米之间,万顺房地产变相利用了人们对包百集团的信任,并许以高额回报,诱使业主们以21000元~28000元/平方米的高价购买其铺面,“时至今日,包头再也没有价格能与其比肩的商铺”。


事与愿违的“售后包租”


十个有九个是坑:“售后包租”为何从未被真正禁止

所谓的商业综合体就是一座外表普通的商场。


2019年10月下旬,中国房地产报记者来到了万顺包百广场看到,其周边属于包头老城区。往南约两公里的位置,虽然是包头昆都仑区的老商圈包百大楼,也就是包百集团的所在地,但这里的环境和基础设施仍然较差,远远达不到宣传时所说的那样美好。所谓的商业综合体也仅仅是一座外表普通的商场,外加环绕在周围称作万顺包百广场二期的几栋住宅楼。


进入商场内部,目光所及仿佛大市场一般,地下一层的包百超市是商场人流的主要来源,但并不多。地上四层的商场1000余间商铺,约三分之一有商户在经营,其中有些是因为开发商未按时返租,为维持生计才将经营权要了回来,杂乱的布置使一间间格子铺显得并不规整。


业主认为,运营不景气与包百集团没有参与经营有关,只不过在万顺房地产看来,这完全是意料之外的事。


万顺房地产法人在接受中国房地产报记者采访时称,前些年售后包租的风波席卷包头时,万顺房地产对这个项目进行了可行性论证,虽然没计划盈利,但是只要培育个两三年,最多四五年项目就可以正常运转了。“这几年的市场变化太大,电商对于小商品的冲击使实体店不赚钱,就算商场开业之后经营良好,正常的租金也很难抵扣承诺租金,开发商只能自己贴钱返租。开发商每年补贴300万~400万元来扶持商场的经营,至今已补贴近2000万元。”


“销售时商铺卖的很好,说明市场是认可的,可是开业以后就不行了,招商难,招完还留不住,谁也没有想到能亏这么多。即使如此,在包头来讲,同样的商场,我们也是最好的一家。类似的商场在昆都仑区一共有四家,另外三家早就关门了。我们能开下去,一个是有我们的补贴,另一个就是包百超市在里头。”这位法人认为,打着包百集团的旗号进行销售,也是不成为事实的说法。因为早在2011年11月,万顺房地产就与包百集团签订了合作经营协议。最初包百集团确实是要作为大股东主导经营管理,但是万顺包百广场快开业的时候,包百集团说做不了市场,因为他们是做商场的,所以最终万顺房地产才成为了大股东,负责经营与管理。


针对此事,中国房地产报记者登门向包百集团表达了采访意愿,负责接待的一位负责人先是质问这件事与包百集团有什么关系,然后称需要和领导汇报,不过截至记者发稿仍然没有获得包百集团的回复。


摆在明处的问题已经有了初步的说法,但是令业主们隐隐堪忧的是,这种销售模式涉嫌违规,甚至是欺诈和非法集资。按照万顺包百广场取得的商品房预售许可证来看,其用途商业、办公的销售面积为30772.72平方米,发证时间却是2014年11月18日。


建设部(现住建部)在2001年发布的《商品房销售管理办法》中明确规定:“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。在之后的几年时间里,国家发改委、住建部又数次发布通知,再次强调期房售后包租违规。


对于这个问题,万顺房地产法人表示,在销售时,万顺房地产并不知道售后包租这一行为违法,顶多是有违规嫌疑,从未有主管部门对此进行过处罚。


资金困难与政策有关

十个有九个是坑:“售后包租”为何从未被真正禁止

成片的空置商铺。


寄希望开发商按时返租开始慢慢破灭,“退铺”成了唯一的出路,但摆在眼前的问题是,万顺房地产旗下的项目经营不善,兜里“没钱”。


企查查显示,万顺房地产注册资本1000万元人民币,由法人王某珏持股33.4%,张某田和谭某平各持股33.3%。近几年以来,万顺房地产被司法部门列入被执行人158次,法人股权已经冻结,且被限制了高消费。2018年10月,张某田和谭某平还将股权质押给了包头农村商业银行股份有限公司。


万顺房地产旗下项目同样问题频发。2015年1月,万顺房地产开发建设的呼得木林新天地项目因未办理商品房预售证、擅自向买受人收取预订款被包头市房产监察支队处以警告,并处以行政处罚。2017年10月、2018年8月,万顺房地产旗下的万顺包百广场二期和奥林1号项目因相同原因分别被再次处罚。


铤而走险暴露出万顺房地产紧迫的资金压力。万顺房地产法人称,公司开发建设的包头呼得木林项目,原本是享受包括贷款、税收等优惠政策,而且贷款事项已经获得银行方面的通过。但是等到土地挂牌的时候,棚改政策突然有了变化,也就是棚改贷款必须是国有开发,而且要三级资质以上。万顺不符合这一要求,也就得不到这个贷款。


“万顺已经投入了近一亿元,包括自有的4000多万元资金和外部的5000多万元社会融资、民间借贷。当地政府说可以退5000万元左右,现在已经陆续退回了4000多万元。这是导致公司资金困难的关键原因,这些钱退回之后,有一部分用于返租,但主要用于公司经营了。”这位法人表示,棚改政策改变之后,包头市的一些政策也变了,比如经济适用房项目减免相关税费的优惠政策,这也给企业经营增加了压力。


这位法人称:“公司并没有彻底完了,等贷款下来之后,经营将会有所转机。”


破解资金困局现在成为了万顺房地产必须迈过的一道门槛。在一份落款为2019年7月2日的信访会议回复中,万顺房地产提出自己撤出商场,交由业主经营管理。针对尚未返还的租金,万顺房地产希望在将旗下项目盘活之后再进行偿还,例如在万顺包百广场二期手续完善后,可以先办理按揭贷款用于返还所欠租金,以及将于明年完工的奥林1号项目,其资金在偿还银行贷款后将用于返还所欠租金。万顺房地产还要求200余户贷款购铺的业主尽快办理按揭贷款,以解决资金难题。


这份回复还称:“与业主达成的协议有效且一直在履行中,不存在欺诈行为,更不存在合同无效,故退铺是不可行的。”


胜诉也难挽损失

十个有九个是坑:“售后包租”为何从未被真正禁止

开发商曾表示将尽快要回政府拖欠款项。


业主们对于开发商的这些说辞并不认可。


针对上述办理按揭贷款的问题,有业主回忆说,自网签开始,万顺房地产就显得很“霸道”。在办理网签过程中,部分业主被要求增补铺面总平方米数,只有同意才可以继续进行网签。“网签后办理贷款的业主们更是前后经历了三次银行拒贷,最终万顺房地产要求我们与鄂尔多斯农商银行办理按揭贷款手续。可是鄂尔多斯农商银行被银监会查出多次违规放贷,且与苏州银行有纠纷案件,大家不信任该行,拒绝贷款。之后万顺房地产再次强势要求业主贷款,可是鄂尔多斯农商银行却缩短了贷款期限,最长不超过3年,这比此前万顺房地产与我们约定的10年期相差甚远,如按新规,每月月供高得吓人,业主们根本无力偿还,因此纷纷拒贷。”


事情发展至今,当地主管部门也未对万顺房地产售后包租进行详细调查,唯一的办法就是通过法律途径解决,于是多位业主将万顺房地产告上法院,要求其偿还拖欠的租金,结果是意料之中的“胜诉”,但这一张张判决书并没有真正的解决问题。


有业主表示:“在我们拿到胜诉判决书后,开发商以资金短缺为由推诿,拖延支付,大家手中的胜诉判决书犹如‘白条’,至今无法得到约定款项。”


万顺包百广场的一位负责人对此表示无奈,甚至对商场今后的运营感到绝望。他表示,最初就考虑到了后市的不确定性,所以开发商和部分业主签订了返租不保底协议,但还有一部分包租协议是保底的,这就意味着商铺的租金没办法降低。现在市场在变化,高租金和狭小的格子铺很难赢得市场。


针对此事涉及的法律问题,北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧分析说:“一般来说,商品项目违规售后返租所签订的合同不会被认定为无效。虽然开发商违规操作是事实,但为了保护购买者的权益,购房合同和返租协议被认定为有效可能性大。 ”


郭韧称:“法院判决后,如果开发商以资金断裂或者没钱为由,拒绝执行,那么购房人的权益就无法得到保障,这也是一个比较常见的情况。购房人只能申请将开发商相关的‘董监高’列入黑名单。购房人作为债务人希望开发商破产进行清算不是不可以,但破产清算有一整套的流程,符合相应的条件才可以。目前进入破产清算并不容易,即使进入破产清算也面临着要走破产流程,购房人想拿到钱更难。 对于违规售后返租的开发商,除了要在法律上加强对其责任的认定,还应该在行政上对其认定并进行更强的处罚。 ”


至于包百集团,按照郭韧的说法,包百集团作为小股东,如果是以资金投资,并没有投资自身的品牌价值,那么很难认定违规售后包租与与包百集团有关。即使这个项目因资金链断裂被诉,包百集团也仅需承担其入股出资为限的责任。


万顺包百广场售后返租纠纷背后还反映出更为严峻的现实问题,与这里情况类似的纠纷已经在许多城市发生。如同业内常说的一样:“产权式商铺的主要承载形式‘售后包租’模式虽然在法律上一直被禁止,实际上却从未被真正的禁止。”


“政府要加大宣传力度,让购房人提高风险防范意识。如果问题已经发生,只能诉诸法律途径解决。建议对违规返租销售行为纳入开发商入信用不良记录,对其加大惩戒。”北京房地产法学会秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受中国房地产报记者采访时表示,开发商售后返租的动机就是增加购房吸引力,吸引更多的人买房。相比之下,大城市人口多,房地产市场供不应求,小城市需求量有限,售后返租问题更为突出。


记者观察


违规售后包租暴露监管“灯下黑”


高拯坤 / 文


违规售后包租是事实,开发商资金困难也是事实,但现在最大的问题是,业主们胜诉之后,开发商以没钱为由就轻轻松松地逃脱了法律的制裁。这是不是意味着在今后的一段时间里,如果万顺房地产没有能力盘活资产,纾解资金困局,那么等待这1000多名业主的就只能是认栽的局面?


万顺房地产如果依法依规经营,但因为政策原因陷入困局,这无疑值得同情。不过,作为一家企业,如果连最基本的什么是“合法”“违规”都搞不清楚的话,还怎么经营?特别是明知有风险还要去违规操作。企业如果连应对政策不确定的能力都没有,就注定被市场淘汰,这是一个最基本的商业认识。


业主们盲目追求高回报的投机心理也是不可取的,世间哪有天上掉馅饼的好事。


在采访过程中,包头住建系统的一位负责人反问记者:“万顺广场有什么问题?五证都全了呀?”这种说辞令人不禁质问,在房地产市场发展的过程中,我们的主管部门是否起到了应该有的监管作用。要知道,万顺包百广场不仅是无证预售,还涉嫌违反国家明令禁止的政策法规。况且,包头不止一个万顺包百广场出现售后包租纠纷,几个月之前,包头另一起万合城售后包租纠纷也被媒体曝光。


遗憾的是,按照知情人士的说法,因为时间的推移,原本涉嫌违规、违法的这件事,现在大概率只能按照合同纠纷来处理。


态势无法让人乐观,随着时间的发展,前些年遗留的售后包租问题,已经呈现集中爆发的趋势,特别是在广大的三四线城市。这种纠纷也是一种社会矛盾事件,各级主管部门应该提高治理意识,一方面应该在政策法规方面不断完善,特别是尚未明确定性的已经建成的商品房项目售后包租问题,要明晰法规,同时加强前期监管。另一方面,对于售后包租纠纷已经形成的案件,要尽快对责任主体顶格处罚震慑止乱,同时妥善协调各方面关系,尽可能为受害人止损。这也是政府治理能力和公信力的表现所在。





| 高拯坤 | 编辑:本站编辑| 2019-11-12 20:35

标签:售后包租
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