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越秀养老吴炜: 中心城区布局是盈利关键 2028年项目将达到100个
公司  2019-11-13 15:10
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| 中房报记者 曾冬梅 广州报道


10月31日,龙湖椿山万树系列的第二个养老项目——上海闵行颐年公寓对外开放样板间。一个多月前,华润置地在华北地区的第一个认知症养老项目开业。万科、保利、远洋等房企也纷纷加快了落子脚步,开发商们已然成为了养老市场的中坚力量。


根据国务院印发的《“健康中国2030”规划纲要》,2030年健康产业的规模将达16万亿元,比2020年翻一番。国家战略的光辉叠加市场红利的蛋糕,养老市场看似一幅正徐徐展开的美好画卷。然而,一个无法回避的现实问题是,目前大部分养老机构还在亏本经营。按照业内人士的估算,目前行业里只有10%~20%的养老机构是盈利的。


广州越秀养老产业投资控股有限公司(以下简称“越秀养老”)便是其中之一,这是越秀地产股份有限公司(股票代码00123.HK,以下简称“越秀地产”)在2017年设立的全资子公司,短短两年多时间就布局了9个项目,6个已投入运营,中高端床位数在广州排第一。10月30日,该公司董事长吴炜在接受中国房地产报记者专访时透露,经过两年多的实践,公司对城市中心医养结合的中高端机构的探索,还是比较成功,盈利模式也相对清晰。开业3年、90%的入住率在养老行业算是还不错的状态,而越秀养老的内部要求是1年半,“基本上都能做到。”


“核心就是在中心城区租赁独栋物业,轻资产运营,一定要医养结合。”吴炜曾拜访过广州市某养老院的管理者,请教在市区做养老机构和在郊区做有什么区别,对方告诉他,在市区里养老,家里人可以一周过来看三次,而在郊区养老,家里人三个月都不会去看一次。这与吴炜的判断不谋而合,他对团队强调,一定要坚持城市中心的定位,这是确保经营效益的关键。


按照越秀地产的规划,到2028年,全国布局的养老项目将达到100个,经营型收入占总收入的10%~20%,其中,约20%~50%将来自养老业务。吴炜希望这100个项目里面,有60%是布局在大湾区。


轻资产、中心城区、医养结合


中国房地产报:两年前越秀地产是出于什么考虑进入养老这个行业的?


吴炜:做养老是基于越秀地产“商住并举”的发展战略考虑。其实在成立越秀养老之前,越秀地产做了5年的市场详尽调研。2017年刚成立时第一批初始团队只有6个人,在收购深圳市银幸现代养老服务有限公司后,队伍便迅速扩展到了两三百人。这两年多来,我们的发展速度还是比较快的,现在已经有9个项目,床位大概是4000多张。投入运营的6个项目包括广州越秀海颐苑、越秀银幸颐园晓园北项目、越秀银幸颐园赤岗项目,越秀银幸颐园大德路项目等4个在运营项目,佛山善耆及镇江2个委托运营项目。


我们内部根据床位数把全国的养老公司划分为几个梯队,8000张以上的算第一梯队。3000张~8000张是第二梯队,我们就在这个梯队里。但从中高端的床位数量来看,我们已经是广州第一了。


中国房地产报:从2013年开始,国家每年都会出台多项政策,支持养老事业发展。你认为还有哪些方面仍有待完善?


吴炜:观察近几年出台的养老政策,可以发现一个突出的特点,那就是政府的做法在转变,过去的做法更多的是政府在直接服务老人,从2015开始,政策开始转向扶持产业、更多利用社会资本。应该说目前的政策环境是不错的,而且支持力度还在加大。


中国房地产报:行业内养老企业大多还在亏损,越秀养老的经营状况如何?盈利模式又是怎样的?


吴炜:目前有个项目已经盈利了,还有两个在运营的项目明年应该也可以实现盈利。目前公司对城市中心医养结合的中高端机构的探索,还是比较成功,盈利模式也相对清晰。


盈利的核心要点有几个,轻资产、选择中心城区的独栋物业,医养结合。养老企业的经营压力主要在成本端,包括物业和人工成本。有不少房企做养老用的是重资产模式,收购物业的成本很高,可能需要5~10年才能收回成本,经营压力较大,在一定程度上也影响发展速度。我们是以租为主,而且在物业获取上也比较有优势。越秀地产是广州的国有企业,在广州的发展基础较好,政府部门、兄弟国有企业在市区有很多独栋的物业,我们都可以去谈,很多政府部门、兄弟单位也很支持越秀做养老产业,越秀地产也有不少合适的项目可以提供。


医养结合是一个很必要的条件。公司走到今天,我们也对养老这个行业有了一定的认识,这个行业实际上是要分层的。如果从55岁开始考虑,到100岁的话就有45年,也就是人的一生中有45%的时间要考虑养老的事情。政府更多的是从社会保障的角度提供产品,但供给、服务等各个层面其实都跟不上市场的需求,里面很大的缺口需要社会机构来填补。我们要做的生意是覆盖55岁以后的需求,我们目前有提供医疗、护理、餐饮、住房、娱乐等五大服务,而医疗、护理有很高的专业门槛,是居家养老所无法提供的服务,只能依靠机构养老实现。如果不具备医养结合的能力,就会错失很大一部分客户。


养老观念难转变 行业风口未到


中国房地产报:郁亮也曾经透露万科在发展社区养老时遇到难题,认为只有在土地等相关配套政策到位后,万科的养老业务才有收支平衡的机会。那越秀养老有没有遇到过一些经营挑战?


吴炜:有时候选择的确很重要,回头看这两年,我们还是比较幸运的,切入的时点和方向都比较正确。当然硬骨头也啃过,我们有个项目是旧物业改造而成的,当时没想过这件事这么难,有消防、产权等一系列复杂问题需要处理。


对于整个养老行业而言,还要面对老年人的观念转变挑战。目前社会上75岁以上的老年人对机构养老的接受度很低,观念很难转变。比如说,你看上个公寓,下个几万元钱定金可能就是十来分钟的事。而如果老人家看上了一个养老机构的床位,一年10万元的费用,定金也就几千块,但要签约的话可没那么容易,老人家要过来看五六次,带十几个亲戚朋友看看是正常事情。


中国房地产报:你们是怎么看待养老产业的市场前景?长远来看,公司希望发展到什么规模?


吴炜:中国的养老市场还是起步期,这个行业所谓的风口还没出现,等到消费能力强的“50后”进入养老阶段,市场慢慢的才会有爆发机会。


虽然市场空间很大,但要有稳定的盈利表现,还是需要有自己的盈利模式。为什么我们做机构养老要密集的布点?就是因为有些老人家不一定愿意住进养老机构,在一个机构里面,我们可能服务的就是200~300人,但有了这个据点后,可以通过技术手段,把服务延伸、辐射到附近社区,那时服务的客户数量可能就是乘以十的。我们与北京的一家机构合作,目前在推广智能化养老服务,正在进行社区化的试点,反响还不错。而且,越秀地产在广州有几百个项目,悦秀会有64万注册会员,这些都是潜在可以开拓的市场。很少有养老公司去这样发散思考盈利的问题,他们更多考虑的是单点的盈利。


| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-11-13 15:10

标签:越秀 吴炜
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