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中海物业杨鸥:扩张时代更看重营收利润增长
公司  2019-08-19 13:33
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中海物业和华为合作签约仪式

中房报记者 翁晓琳 深圳报道


地产行业进入白银时代,物管行业在房企多元化转型中也迎来了黄金期,凭借着关联地产商增长、自身品牌市场外拓、并购整合以及增值服务拓展,物业公司也迎来了集中度快速提升期。


作为老牌物业公司——中海物业集团有限公司(02669.HK,以下简称“中海物业”),背靠中国海外发展(00688.HK,以下简称“中海地产”),截至2018年底,公司管理物业类型包括住宅小区、商业综合体、写字楼、产业园区和政府物业,所管理建面达1.41亿平方米。


中海物业在2019年明确提出要通过外拓等手段扩大管理规模,以及发展增值业务形成新的利润增长点。中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥博士接受中国房地产报记者的专访时表示:“大家关于行业变革、发展逻辑的认识已经趋同了,选择最适合企业自身特点的扩张模式才是我们一直在思考和探索的,企业的扩张不应仅仅局限于管理规模的扩张,保持营收和利润的同步增长更为重要。”


更看重营收和利润


当其它物管企业通过大开大合的收并购扩大管理规模的时候,中海物业有着自己的步伐节奏。


中海地产在规模增长上更注重保持较高的利润增长。这样“行稳致远”的基因也延续到了中海物业,年报显示,2018年营业收入港币41.55亿元,相比2017年涨幅达到23.7%,公司经营溢利上升 27.5%至港币5.58亿元。


杨鸥对中国房地产报记者直言:“单一的规模扩张如果不能带来营收和利润的同步增长,是不具备可持续性的。我们一直在奔跑和加速,上市公司的队列里,我们的营收和利润率是排在前列的,外拓也取得了比较理想的成绩。”


不过数据也显示,中海物业2016年至2018年毛利率分别为23.3%、23.9%、20.4%,有小幅下滑。


在杨鸥看来好钢要用在刀刃上,关键是妥善处理规模拓张和服务品质之间的矛盾。“满意客户是物业公司的战略资源,为客户提供好服务,是物业行业的立业之本,也是挖掘客户资源的前提条件。尽管短期的品质提升投入会带来一些成本的上升、毛利率的下滑,但是从长期来看,随着品质和客户满意度的提升,有更多高毛利率的增值服务、工程服务等必将得到大力发展。”


扩展多元化增值服务


在各大物管企业加速发展的情况下,中海物业也走出了不同的道路,积极开拓更多的第三方业务。尤其是加强对商业及政府项目的拓展,2018年新增管理面积达 230万平方米。


被定位为“千年大计、国家大事”的雄安新区,其首个起动项目——雄安市民服务中心,以及举办“大潮起珠江,广东改革开放40周年展览”的深圳市当代艺术与城市规划馆,都由中海物业提供全委物业管理服务,并接待了国家领导人的调研参观。在港澳地区,中海物业收获港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等地标项目,获得全港十五个出入境口岸中的十二个服务合约以及香港司法机构辖下所有物业的管理合约,已成为港澳地区最大的公共物业服务商。


杨鸥对中国房地产报记者表示:“一方面,企业通过优质的服务,获得应有的经济回报,为中海物业的品牌溢价提供有力的支撑。同时也可以带来社会效益,为香港的繁荣发展贡献一份力量,在内地我们是党政机关和大型企业最信任的合作伙伴。”


与此同时,在智慧社区的时代,中海物业打造了“兴海物联”+“优你互联”两大发展驱动,前者构建科技物管服务体系,后者以社区资产运营、客户资产运营、生活服务运营为主线。6月26日、7月21日,中海物业先后与诺基亚贝尔、华为签署战略合作协议、兴海物联网云平台合作开发协议。


规模扩张上将走的更快


从规模来看,与多数脱胎于地产公司的物业公司相似,中海物业和中海地产有着千丝万缕的联系。上市三年多以来,中海地产一直为中海物业输血开路。


截至2018年底,中海系列公司土地储备为9144万平方米。这也为中海物业未来在管面积的增长积蓄了充足能量。截至2018年底,中海物业所管理建面达1.41亿平方米,同比增加9.8%。


不过相较而言,中海物业的扩张步伐还是有些慢,3年复合增长率仅为19.48%,趋于保守。


杨鸥对中国房地产报记者解释称:“战略确定以后,从奔跑到加速奔跑是需要时间的,这两年我们多元并举,收并购、合资公司、承接公开市场的项目、寻找地产发展商作为长期战略合作伙伴,这些都是扩张规模的渠道。”

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对话

中国房地产报:中海物业在增值服务方面有哪些合作对象?


杨鸥:中海物业在智慧园区建设方面,积极构建技术生态体系,合作对象有三类:互联网巨头,例如运用腾讯的音视频技术、阿里的数据处理技术;智能化行业,海康、大华、捷顺、富士、三菱等智能化行业龙头; 5G技术合作,Nokia、中国电信等运营商。


例如7月21日和华为的签约,我们将在智慧园区、物联网平台、人工智能等方面展开深度合作,共同打造兴海云物联网平台,将科技产品、物联技术、物业服务深度融入生活,构建一种开发商、物业、业主、商家之间相互连通的园区新生态。


中国房地产报:物业管理行业的竞争模式与地产开发行业的差别在哪里?


杨鸥:地产开发的周期很短,一个开发项目短则三年,长不过十年,而物业管理动辄几十年起,是长久的、朝夕相伴的服务,我们的业务以小区业主的委托为基础,业主的满意就是营收和利润的保障。


同时,地产开发卖的是房子,而物业管理提供的是服务。房子是有形的商品,消费者可以明确比较,而服务是无形的体验,物业企业要形成竞争优势,必须差异化打造品牌形象,针对业主的不同需求,提供优质的、匹配的服务内容。


中国房地产报:有物业上市公司表示,上市后面临很大矛盾和困境,股东希望有快速回报,公司盈利压力居高不下,无法保证服务品质。你如何看这个问题?


杨鸥:市场投资讲究回报,我们追求的便是股东、客户、员工和社会满意。公司的盈利压力源于资本的逐利性,资本购买了股票,便希望公司加快发展,这点我们是认可的。


但我们更希望长期的稳健成长,这也是市场看重中海的原因,截至2019年7月31日,中海物业累计涨幅达277.36%,居物业板块第一。公司因此更注重高质量的外拓,不盲目地扩大规模。建立与规模拓张速度相匹配的人才培养体系,保证管理资源不被稀释;成本管控要更加精细,管理架构与激励机制要能激发队伍的能动性,服务监督体系和标准化建设也要落到每一个细节;面对人工成本和水电等运营成本上涨的趋势,运用物联网、5G等高科技建设智慧社区,在提升服务品质的同时,也将有效节约成本。


中国房地产报:中国的物业管理行业目前处于什么发展阶段,以后会往什么方向走?


杨鸥:当前物业的蓝海已经形成,行业前景光明,政策导向较为有利,正处于大发展、大变革的阶段。物管企业从单纯的物业管理,到提供增值服务、建设智慧社区,从房地产链条的末端,到站在消费升级的风口,未来一流的物业服务商将是拥有数千万服务业户、上亿台可连接设备、海量用户场景的城市配套运营商,成为服务美好生活的超级接口。

| 翁晓琳 | 编辑:本站编辑| 2019-08-19 13:33

标签:中海物业 杨鸥
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