当前位置: 首页 > 公司 > 正文
万科“活得好”上海样本:前7月收金千亿
虽然万科很早就开始涉足业务转型发展,但开发物业仍是万科区域事业部的“基本盘”。
公司  2019-08-19 13:24
A+
虽然万科很早就开始涉足业务转型发展,但开发物业仍是万科区域事业部的“基本盘”。

image.png

中房报记者 付珊珊 上海报道


“去年秋天我们提出的‘活下去’这几个字影响挺大,我也受到很大压力,其实万科想说的是9个字,除了‘活下去’这3个字,后面还有6个字是放在心里的,我们还要‘活得好、活得久’。”


去年,万科企业股份有限公司(股票代码000002.SZ,以下简称“万科”)在秋季例会上喊出“活下去”引发行业内热烈讨论,整个行业都弥漫在“活下去”的悲观氛围中。


10个月过去了,随着万科2019年前7月销售额已逼近4000亿元,规模增速行业领先,万科“活下去”已毫无悬念,相比同行,万科似乎活得更好。在8月9日举行的上海区域年度媒体交流会上,面对媒体关于“活下去”的提问,万科董事会主席郁亮给出了新的回应。


在郁亮看来,万科是危机感驱动的公司,而不是危机驱动的公司,这是万科的不同之处。郁亮希望万科在行业高歌猛进时保留一份冷静和理性,而在市场迷茫或徘徊时,能尽量坚守一份信心和理想。


郁亮认为,10个月之后,局面反而更加明朗,万科对行业的信心首先就来自于房地产基本方向保持不变。如果整个行业处在政策波动、不稳定的环境中,要随时适应难度很大,但今年“730”会议后,中央明确提出不把房地产作为短期刺激经济的手段,这意味着整个地产行业的发展获得了稳定健康且可预测的发展环境。在这种环境下,万科可以做一些长期布局。


上海区域市占率5.5%


长三角拿地不放缓


虽然万科很早就开始涉足业务转型发展,但开发物业仍是万科区域事业部的“基本盘”。


今年1~7月,万科累计实现合同销售金额3821.9亿元,同比增长22.21%。其中,据万科方面透露,今年1~7月,仅万科上海区域就实现总收入1353亿元,总回款1254亿元,新增客户总量30万人,经营业务收入首次突破了10个亿元,达到了13.1亿元。


用万科集团高级副总裁兼上海区域本部首席执行官张海的话说,数字不大,但是是非常大的变化,因为协同效应很高,万科上海区域也希望这个数字未来可以继续上升。


在市场占有率方面,万科上海区域目前市占率在省域市场排名第一,5.5%的占有率,比去年上升了0.3个百分点。具体来看,万科在徐州、嘉兴、宁波、温州等地的市场份额均为第一,在南通、扬州、无锡、上海等地的市场份额也占到第二。


一直以来,万科对“基本盘”都很重视。张海认为,城市群已经进入了城市群-大都市圈-中心城市的阶段。长三角城市群占国土面积2%,占全国人口总量的12%,创造了全国GDP总量的20%,6个城市GDP超万亿。在长三角一体化的背景下,城市群-大都市圈-中心城市会发生非常大的变化。


基于对城市发展的认识,长三角一直是万科的重要战略领地。虽然今年以来土地市场竞争激烈,但万科在长三角拿地依然没有手软。根据中国指数研究院的数据显示,今年1~7月,万科在长三角区域的拿地金额为385亿元,远超过中西部的228亿元、珠三角的210亿元和环渤海的129亿元,居四大区域拿地首位。


长三角拿地不放缓,但今年以来万科在上海土地市场却没有斩获。去年下半年,万科曾经斩获一宗城中村改造地块,在拿地日渐困难的时期,从拿地属性来看,万科做城市更新项目的决心由此可见。


随着上海地价飙升,土地模式限制增多,房企拿地门槛不断提高,即使如龙头房企万科在上海拿地也并非易事。在这种土地竞争环境下,从增量转向存量开发是万科在上海的下一步打算。从万科所拿地块属性来看,城市更新将是万科重点聚焦的方向。


从大旧改到“微更新”


2018年,张海就说过,万科需要客户纬度的聚焦,近一年过去了,上海万科在客户纬度方面的思考和探索也更深入和精细化。


“我们注意到一些小的变化,2019年平均每0.63秒就会有一款新产品在天猫出现,客户需求变化加快,企业创新速度也在变快。”张海说,新加坡的樟宜机场完全颠覆了他对以往机场候机楼的认知,“航站楼之间的接驳火车,周边是一片植物,状态跟世园会植物馆很像。还有很多的旅游项目在建筑顶层,比如蹦床、植物迷宫等。以前我们觉得它(机场+旅游)的出现会很奇怪,但今天非常好的把它结合在一起给大家带来非常多的新体验,到这儿来的不完全是飞机旅客,还有非常多的是游客和购物的人。”


去年以来,万科就在做收敛聚焦,郁亮说,收敛聚焦是一种状态,并不是简单的做业务加减法。


收敛不是减法,但可以肯定的是聚焦一定是加法。为了了解客户究竟发生了哪些变化,上海万科用了10周时间,做了9场员工访谈、14项入户访谈、12组客户集中访谈。


通过深度访谈,万科发现客户的需求正在发生变化,正是这些小变化、小趋势给万科未来的发展提供了空间。


一直以来,万科在上海做的城市更新均是大的旧城改造项目,比如耗时709天更新改造的上生新所。今年,上海万科在城市更新方面开始关注城市“微更新”,万科称之为“老弄堂里的新腔调”。以上海万科“新华路微更新”为例,张海介绍,新华路的很多房子都是1949年建成,这个项目的设计和创意是很重要的前提,整个项目耗时半年多,上海万科就社区公共空间、步行系统,以及适老化设施进行了小改造、小更新,比如将敬老邨改造成传达室,传达室里设置易物角,方便居民交换不用的物品。


张海表示:“我们很多年习惯了大开大合的变化,到了城市细胞的末端还是希望做出有新意的东西。”


随着上海核心区域土地供应日益稀缺,城市更新成为上海城市发展的新课题,而抓住城市更新的机遇相当于抓住了在上海发展的新要领。


限价背景下降利保质


在今年的交流会上,上海万科也透露了即将面世的新项目——中兴路壹号。


2016年,融信以110.1亿元的总价拿下位于上海静安区的中兴路项目,可售面积楼板价高达14.3万元/平方米,也创造了当时总价地王的纪录。随后,该项目引入万科合作开发,万科以54亿元获得该项目49%的权益,负责操盘该项目。


时隔三年,中兴路项目终于要入市了。据知情人士透露,该项目可能在10月左右开放示范区,随后会入市销售。


“大概13万元左右一平方米。”张海坦言最终会是不赚钱的价格。为了谨慎起见,万科方面也再次强调最终价格以政府部门批准价为准。


“现在我们谈到价格,有时候可能就是个形容词。”显然,面对限价,万科也表示无奈。


那么在限价和利润之间如何做平衡?


张海认为,限价政策单纯从城市公司来看,肯定有压力,但从长远来看也无更多办法。“因为如果不限价,土地价格则会进一步上升,所以限价也有道理。但限价不会影响品质,因为降低品质会给万科带来更大损失,所以相比降质,更多情况下万科选择适当降低利润。”

| 付珊珊 | 编辑:本站编辑| 2019-08-19 13:24

标签:万科 上海
展开全文
登录之后才能发表评论

热门评论(0)

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP